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《重庆市物业管理条例(修订草案)》征求意见(已截止)

时间:2018-12-24 11:38:16来源:重庆人大网

《重庆市物业管理条例(修订草案)》已经市五届人大常委会第七次会议一审,现将草案文本全文发布,广泛征求社会公众的意见。若有修改意见和建议,请于2019年1月31日前寄送至重庆市人大常委会法制工委法规二处,或者发送邮件至cqrdfzgw@163.com。

我们将认真研究所收到的意见和建议。

联系地址:重庆市渝北区红锦大道60号,401147

  

重庆市物业管理条例

(修订草案)

 

目   录

 

第一章  总    则

第二章  物业管理区域

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第四章  前期物业管理

第五章  物业管理服务

第六章  物业的使用与维护

第七章  法律责任

第八章  附    则

第一章  总   则

第一条(立法目的及依据)  为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条(适用范围及概念)  本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条(管理原则)  物业管理应当遵循业主自治、诚信守约、专业服务、依法监管的原则,实现政府治理与社会调节、业主自治良性互动。

物业管理应当向市场、专业、智能、安全、绿色方向发展。

第四条(政府职责)  市、区县(自治县)人民政府应当将物业管理纳入社会治理体系,完善考核及政策扶持措施,促进物业管理发展与和谐社区建设。

区县(自治县)人民政府应当在街道办事处、乡镇人民政府明确物业管理的工作机构,配备与物业管理工作任务相适应的工作人员,落实工作经费。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。

第五条(部门职责)  市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理,推进物业服务信用体系建设,推动与相关部门信息共享,逐步实现全市物业管理行政监管智能化。

区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

发展改革、规划自然资源、公安、民政、市场监管、城市管理、应急、生态环境、农业农村部门及其他有关部门按照各自职责,负责物业管理区域内的行政管理工作。

第六条(居〔村〕民委员会职责)  居(村)民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。

鼓励在居(村)民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

第七条(行业自律)  鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当依法制定和组织实施行业行为规范,调解物业服务企业纠纷,维护物业服务企业合法权益,对违法行为通过通报批评等方式,加强行业自律管理。

住房城乡建设主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

第八条(联席会议与司法衔接)  实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责组织召集,由区县(自治县)住房城乡建设主管部门、其他有关部门、公安派出所、居(村)民委员会、物业服务企业、业主委员会、业主代表、物业管理专家等各方代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列争议:

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

街道办事处、乡镇人民政府可以根据工作需要邀请人民调解委员会参加物业管理联席会议。上述争议经人民调解委员会调解达成协议的,具有法律约束力。

第二章  物业管理区域

第九条(划分依据)  物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的用地范围,结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的,应当划定为一个物业管理区域;规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理,或者已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第十条(新建物业划分及备案)  新建物业在出售前,建设单位应当根据本条例第九条的规定划定物业管理区域,并向物业所在地的区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。区县(自治县)住房城乡建设主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第九条规定的,应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时,应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十一条(区域未划分的及重新调整办法)  已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的,或者需要调整物业管理区域的,由街道办事处、乡镇人民政府参照本条例第九条的规定,在征求相关业主意见后,划定物业管理区域,报区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。

物业管理区域的划定方案应当经拟调整后各区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

划定方案应当包括物业管理区域划分、物业服务用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后物业管理区域管理等内容。

物业管理区域内不动产权属登记已完成,涉及有物业服务用房等调整的,应当到物业所在地不动产登记机构办理变更登记。

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第十二条(业主权利)  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十三条(业主义务)  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第十四条(业主大会一般规定)  业主可以设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会,但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,且不得组织和召开与物业管理无关的活动和会议。业主大会决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、补选或者罢免业主委员会成员、候补委员;

(三)业主委员会的必要经费、成员补贴的来源以及经费管理办法;

(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容;

(六)提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

(七)依法筹集和使用物业专项维修资金;

(八)物业管理区域内公共收益的管理、使用、分配;

(九)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

第十五条(管理规约或者业主大会议事规则)  管理规约或者业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反管理规约或者议事规则应当承担的责任等事项,依法作出约定。

第十六条(业主大会特殊规定与代行管理)  不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

住宅小区因客观原因未依法选举产生业主委员会的,居(村)民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,组织召开业主大会决定物业管理事项,或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

第十七条(召开首次业主大会会议条件)  一个物业管理区域内,物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

第十八条(组建业主大会筹备组)  街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后三十日内通知建设单位或者物业服务企业报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料,并负责核对材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后,在物业管理区域内的显著位置公告。

筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会和建设单位派员共同组成,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。筹备组成员中业主代表应当符合本条例第二十八条的规定要求。

建设单位或者物业服务企业应当在收到街道办事处、乡镇人民政府通知后十日内报送材料,协助成立筹备组,并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。

街道办事处、乡镇人民政府可以持协助查询材料、工作人员的工作证明和召开业主大会的相关材料,到不动产登记机构查询相关物业管理区域内业主资料,不动产登记机构应当予以配合。

第十九条(筹备组职责)  筹备组应当做好下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照市住房城乡建设主管部门制定的示范文本,拟订管理规约草案和业主大会议事规则;

(三)确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

(四)拟订业主委员会委员产生办法,确定候选人名单;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐,三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

本条第一款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置公告。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

第二十条(筹备组职责终止)  筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组成员连续三次不参加会议的,其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的,或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的,筹备组自行解散。

筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的,筹备组工作期限可以延长一个月。

第二十一条(投票权数认定)  专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第二十二条(业主决策信息系统)  提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

市住房城乡建设主管部门应当逐步建立业主决策信息系统,供业主、业主大会和业主委员会免费使用。

第二十三条(业主大会会议形式)  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式,也可以采用业主决策信息系统征求业主意见。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人确认后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

第二十四条(业主大会的表决)  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会对本条例第十四条第二款第六项、第七项规定的事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会只能就本条例第十四条第二款第九项规定的事项授权业主委员会作出具体决定。

第二十五条(业主大会的召集)  业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,并邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员会参加。

有下列情况之一的,业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议:

(一)占总人数百分之二十以上业主以书面形式提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定的;

(三)管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情况。

业主委员会不依法组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的,街道办事处、乡镇人民政府应当在业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

业主大会对物业管理事项已作出决定的,业主委员会在业主大会决定之日起一年内不得就同一事项组织召开业主大会会议;但人民法院或者街道办事处、乡镇人民政府依法撤销业主大会决定的除外。

无业主委员会的,由街道办事处、乡镇人民政府或者居(村)民委员会受其委托组织召开业主大会会议。

第二十六条(业主委员会的一般规定)  业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定,但不得少于五人,应当为单数。每届任期三至五年,业主委员会成员可以连选连任。

业主委员会设主任一名、副主任一至三名,业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生,并由业主委员会罢免。

第二十七条(业主委员会候补委员)  业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第二十八条(业主委员会候选人条件)  业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织能力;

(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;

(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

(五)具备履行职务的健康条件和文化水平;

(六)具有必要的工作时间,业主委员会成员原则上只在一个物业管理区域内担任;

(七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;

(八)法律、法规规定的其他条件。

有下列行为之一的,不得作为业主委员会候选人人选:

(一)截至本次业主委员会委员候选人推荐截止之日前一年内出现拒缴或者无故拖延交纳物业服务费的;

(二)因乱搭乱建,或者挪用、侵占公有财产,被追究行政责任或者刑事责任的;

(三)因实施黑恶势力违法犯罪,被追究刑事责任的;

(四)被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的;

(五)参与非法组织或者违法组织信访,影响社会稳定的;

(六)被业主大会罢免、终止职务不满三年的;

(七)业主大会议事规则中明确的其他禁止行为。

引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。支持符合条件的居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员成员。

第二十九条(业主委员会备案)  业主委员会应当自产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案,并同时在物业管理区域内的显著位置公示七日以上:

(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员及候补委员名单和身份证明;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主委员会办公场地、电话等联系方式;

(五)业主大会会议表决结果及决议。

业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请核实,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内,采用在物业管理区域内显著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式进行核实,并根据核实情况作出处理决定。

本条第一款第一项至第四项发生变更的,业主委员会应当重新备案和公示。

第三十条(业主委员会印章管理)  业主委员会需要刻制印章的,应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章,并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

第三十一条(业主委员会职责)  业主委员会应当履行下列职责:

(一)制定业主委员会工作制度;

(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况,公示业主大会决定;

(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

(四)组织并监督管理规约的落实;

(五)公示物业专项维修资金使用情况,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收。自行管理物业专项维修资金的,按照物业专项维修资金管理单位职责做好维修费用清单、票据、分担明细表等相关资料存档、公示及查询服务工作;

(六)每半年公示一次业主委员会工作经费、补贴以及物业共有部位的使用、公共收益收支等情况,并负责向业主解释说明;

(七)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(八)协调业主、物业使用人与物业服务企业的关系;

(九)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的调解、诉讼或者仲裁;

(十)配合相关部门,做好维护物业管理区域秩序的相关工作;

(十一)管理规约、业主大会议事规则、业主大会赋予的其他职责。

第三十二条(业主委员会会议规定)  业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时,业主委员会主任应当组织召开。

业主委员会主任可以书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由居(村)民委员会指定一名委员召集并主持业主委员会会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

第三十三条(业主委员会工作规则)  业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录,作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内,应当在物业管理区域内的显著位置公示七日以上,并于公示首日以书面形式告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

第三十四条(业主委员会成员禁止行为)  业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用,或者利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费,或者诱导、鼓动其他业主不交纳物业服务费用;

(四)泄露其他业主的信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(五)未妥善保管业主委员会经费收支相关财务原始凭证及会计资料;

(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十五条(业主委员会成员职务终止)  业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(五)出现拒缴或者无故拖延交纳物业服务费的,或者有本条例第二十八条第二款第二项至第五项行为之一的;

(六)业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十六条(业主委员会委员罢免)  业主委员会成员受业主监督。业主大会有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名,可以向街道办事处、乡镇人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处、乡镇人民政府应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会,由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的,由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第三十七条(业主委员会委员终止或者罢免的公告)  业主委员会成员被终止职务或者罢免的,业主委员会应当在物业管理区域的显著位置公示七日以上,业主有权查询相关资料。业主委员会未进行公示的,由街道办事处、乡镇人民政府进行公示。

业主委员会成员被终止职务或者被罢免的,其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止。

第三十八条(业主委员会集体辞职及出缺处理)  业主委员会成员集体辞职的,应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会,重新选举业主委员会。

业主委员会成员出缺,由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员出缺导致人数低于三分之二的,应当按照业主委员会产生办法在九十日内完成增补。逾期未增补,或者经增补后业主委员会人数仍少于业主大会决定的最低人数的,业主委员会应当自行解散,由街道办事处、乡镇人民政府在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。

第三十九条(业主委员会换届)  业主委员会任期届满的,应当自行解散。业主委员会任期届满九十日前,应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府收到报告后,应当在三十日内成立换届改选筹备组,由换届改选筹备组按照首次业主大会程序召开业主大会会议,选举新一届业主委员会。换届改选筹备组人员构成按照本条例第十八条第二款、第三款规定执行。

换届改选筹备组组织选举新一届业主委员会未成功的,可以及时补选一次;补选仍未成功的,换届改选筹备组自行解散。自换届改选筹备组解散之日起满六个月后,占总人数百分之十以上的业主书面申请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府重新选举业主委员会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后按照首次业主大会程序组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

自换届改选筹备组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

(一)选聘、解聘物业服务企业;

(二)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(三)其他重大事项。

第四十条(业主委员会任中审计和离任审计)  鼓励业主大会建立业主委员会任中审计和离任审计制度。

审计可以委托街道办事处、乡镇人民政府组织第三方机构实施,费用可以从公共收益中列支。

第四十一条(业主大会或者业主委员会解散)  因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

第四十二条(业主委员会相关财物移交)  业主委员会成员职务终止或者被罢免的,或者业主委员会解散的,应当在十日内移交其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物。

业主委员会成员职务终止或者被罢免的,向业主委员会移交。业主委员会解散的,向新一届业主委员会移交;未选举产生新一届业主委员会的,向物业所在地居(村)民委员会移交,由其暂时代管。

未在规定时间内移交的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令其七日内移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十三条(业主大会、业主委员会决定效力及纠正办法)  业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规或者超越权限的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并在物业管理区域内的显著位置公告。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四章  前期物业管理

第四十四条(临时管理规约)  新建物业的建设单位应当在物业销售前,参照市住房城乡建设主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约,并报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,备案后由其抄送街道办事处、乡镇人民政府。

首次业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

第四十五条(选聘前期物业服务企业)  提倡建设单位通过公开招标方式选聘物业服务企业。物业中有住宅项目的建设单位在取得建设工程规划许可手续后,应当通过招标投标的方式选聘物业服务企业。建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门制定的物业管理招标文件示范文本,结合招标项目的需要编制招标文件,并在物业服务信息平台上发布招标投标信息。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

对于物业中有住宅的预售项目,建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目,建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的,经物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第四十六条(前期物业服务合同)  建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监管部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同,并在签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案。

业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。

第四十七条(物业销售告知与承诺要求)  建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同,并提供给物业买受人,同时予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

第四十八条(前期物业服务费)  前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费,由建设单位承担。

物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

第四十九条(物业承接查验)  承接新建物业前,建设单位和物业服务企业在建设工程竣工验收后,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。建设单位和物业服务企业开展物业承接查验时,应当邀请业主代表以及物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、住房城乡建设主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内,按照住房城乡建设主管部门制定的示范文本,持以下资料向区县(自治县)住房城乡建设主管部门办理物业承接查验备案:

(一)物业承接查验协议;

(二)建设单位移交资料清单;

(三)查验记录;

(四)交接记录;

(五)其他承接查验有关的文件。

报送资料齐全、符合法定形式的,区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当予以备案。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

物业交付时,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。

物业交接后,发现隐蔽工程存在质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第五十条(物业服务用房)  物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房,应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在建设用地规划许可证确定的用地范围内无偿配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其面积应当不低于二十平方米,不高于七十平方米。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于二层。

规划自然资源部门应当在审批建设工程规划许可证时,按照前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业服务用房的位置、面积等相关资料,住房城乡建设主管部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业服务用房位置。建设单位在建设工程竣工规划核实后,应当向区县(自治县)住房城乡建设主管部门申请核查物业服务用房配置。分期建设项目的前期未配置足额物业服务用房的,建设单位应当在前期物业服务合同备案时划出相应面积的房屋作产权限制登记,作为临时物业服务用房使用。待物业服务用房配置到位后,解除其临时物业服务用房的产权登记限制。建设单位在销售商品房时,应当公布物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房属于全体业主共有,用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

不动产登记机构在办理房地产所有权首次登记时,应当在不动产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分,业主有权查询。

第五十一条(前期物业档案移交)  前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府移交物业档案,并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业承接查验有关的文件、资料和记录;

(五)物业管理所必需的业主清册等其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。 

第五章  物业管理服务

第五十二条(物业服务企业管理)  从事物业服务活动的企业应当依法成立,具有独立法人资格。

法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的,适用其规定。

第五十三条(物业服务企业信用管理)  市住房城乡建设主管部门应当制定物业服务信用信息管理办法,加强信用信息管理,定期向社会公布物业服务信用信息情况。

区县(自治县)住房城乡建设主管部门根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,负责本行政区域内物业服务信用信息采集和诚信档案管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协助开展辖区内物业服务信用信息的征集、核查工作。

物业管理协会配合住房城乡建设主管部门开展信用信息采集和诚信档案管理工作。

物业服务企业等应当做好信用信息和在管物业项目信息等填报,配合相关部门做好对信用信息的核实等工作。

第五十四条(物业项目负责人管理)  物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派或者更换物业项目负责人。

物业服务企业更换物业项目负责人的,应当于更换之日通过信用信息平台更新相关信息,书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,并在物业管理区域内的显著位置予以公告。

物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

第五十五条(第三方评估制度)  建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

评估机构应当依照法律法规规定和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第五十六条(物业服务企业选聘)  一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

鼓励业主通过公开招标方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招标投标方式选聘物业服务企业的,应当参照市住房城乡建设主管部门制定的物业管理招标文件示范文本,结合招标项目的需要编制招标文件,并在物业服务信息平台上发布招标投标信息。

第五十七条(物业服务合同签订与备案)  业主委员会应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监管部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,并移交物业档案。

物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内的显著位置公示七日以上,充分听取业主意见。

物业服务企业应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,报物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门备案,并在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。

第五十八条(物业服务合同内容)  业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,约定的物业服务事项应当包括下列主要内容:

(一)共有部位、共有设施设备的日常维修、养护、运行和管理;

(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

(四)物业管理区域内环境卫生的维护,生活垃圾分类投放及收集的要求;

(五)物业服务收费标准;

(六)公共收益的管理、使用、分配;

(七)指派或者更换物业项目负责人的办法;

(八)其他物业服务内容。

物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项,不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

法律、行政法规另有规定的,适用其规定。

第五十九条(物业服务企业一般义务规定)  物业服务企业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务。

鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,推进智能化技术和装备在物业服务业领域的应用,降低物业能耗、物耗,不断提高管理和服务水平,推动生活方式绿色化。

物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由,实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为,以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会、居(村)民委员会的监督和街道办事处、乡镇人民政府、有关部门的监督管理。

第六十条(物业服务企业公示义务)  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,公开相关服务事项。

下列事项应当长期公开:

(一)物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式;

(二)物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等;

(三)电梯等专业设施设备的日常维修保养合同;

(四)报事维修服务规范和完成时限承诺。

下列事项应当及时公开:

(一)物业服务半年履约情况报告;

(二)物业项目年度收支情况报告;

(三)物业专项维修资金使用情况,包括涉及维修、更新、改造项目的明细;

(四)物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况;

(五)物业管理区域公共收益收支情况,包括与公共收益相关的合同或者协议等;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时答复。业主对答复不满意的,可以依照本条例第八十六条规定进行投诉。

物业服务企业应当定期以座谈会、组织参观设施设备房等方式,与业主及时沟通物业服务合同履行情况。

第六十一条(物业服务企业协助行政管理义务)  行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于有关部门的行政管理职责,但应当协助有关部门行使管理职责。

第六十二条(物业服务企业安全防范)  物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业应当在消防车道、消防车登高扑救面和操作场地设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位、重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定。

第六十三条(物业服务企业应急管理)  物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气、电梯及消防安全事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定,并按照规定对其服务区域的服务对象进行安全宣传、组织应急演练。

发现重大事故隐患或者发生生产安全事故及其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按照规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、专业单位和负有安全监督管理职责的部门报告,协助做好相关工作。

第六十四条(物业服务委托)  物业服务企业可以委托专业性服务企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但是,不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

第六十五条(物业服务合同届满与选续聘)  物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,对续聘或者选聘物业服务企业的方案进行表决,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公告,并书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会。

物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同自动延续期间, 原物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。

第六十六条(物业管理应急管理)  物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会未选聘出新的物业服务企业,也未约定业主自行管理或者其他管理人管理的,应当由全体业主共同承担管理责任,环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作,相关行政管理部门应当履行相应的行政管理职能。

居(村)民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府委托下,组织物业服务企业或者其他管理人提供应急管理。应急管理内容仅限于环境卫生、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项,相关费用由业主承担。

应急管理实施前,街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公告。应急管理期限一般不超过六个月。

第六十七条(履行退出项目的义务)  物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务:

(一)向业主委员会移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;无业主委员会的,向街道办事处、乡镇人民政府移交;

(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

(三)结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用;

(四)结清委托专业单位对设施设备维护保养等费用;

(五)法律、法规规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费用等为由拒绝办理交接。业主委员会和新物业服务企业应当为原物业服务企业追收业主欠缴费用提供便利。

第六十八条(物业服务收费)  物业服务收费项目、标准以及收费方式,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费管理办法由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

第六十九条(业主大会成立前的物业服务收费调整)  业主大会成立前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序:

(一)物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项在物业管理区域内显著位置公示三十日以上。公示的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公示期间,应当听取和收集业主的意见,并书面告知物业所在地居(村)民委员会、街道办事处、乡镇人民政府、发展改革部门和住房城乡建设主管部门。

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过;表决结果在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见,全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见;物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。

街道办事处、乡镇人民政府负责指导、监督居(村)民委员会、物业服务企业征求业主意见。业主对物业服务收费标准的调整有异议的,可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第七十条(专业单位)  物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,最终用户应当按时、足额缴纳。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位缴纳的,专业单位应当按照相关约定直接向物业服务企业追缴,不得因未缴纳费用而停止向用户提供服务。

第七十一条(业主信息安全)  街道办事处、乡镇人民政府、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得非法使用、出售、提供、传播业主信息。 

第六章  物业的使用与维护

第七十二条(物业使用禁止行为)  业主、物业使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(四)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

(五)存放、铺设超负荷物品;

(六)娱乐、健身、饲养动物、已竣工交付使用的房屋室内装修等活动产生社会生活噪声的扰民行为;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(八)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(九)擅自占用居住区绿地等城市园林绿地,或者擅自修剪、移植、砍伐居住区绿地等城市园林绿地的树木;

(十)损坏、挪用、停用消防设施,埋压、圈占、遮挡消火栓,占用防火间距、占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、消防车登高扑救面和操作场地,违规动用明火作业;

(十一)违反国家和本市有关规定,向环境超标排放污染物;

(十二)在畜禽禁养区内养殖家畜家禽,或者在畜禽限养区内违规养殖畜禽;

(十三)损坏或者擅自占用、改建以上情形之外的物业共有部位、共有设施设备的行为;

(十四)乱丢垃圾、高空抛物;

(十五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会可以按照物业服务合同或者管理规约授权在物业管理区域内通报,并应当及时报告有关部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第七十三条(改变房屋使用性质)  业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。确需改变的,应当遵守法律法规以及管理规约的规定,并经本栋建筑物内的其他业主同意。

第七十四条(装饰装修管理)  业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前,应当将装饰、装修的时间、范围、方式等书面告知物业服务企业。

物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者物业使用人以及装饰、装修人员。

物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为,应当履行发现、劝阻、报告职责,并配合有关部门依法处理。

第七十五条(车位车库管理)  物业管理区域内的机动车车位(库),应当首先满足业主的需要。

建设单位依法出售车位(库),应当进行公告,不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内,属住宅配套车位(库)的,每户业主只能购买一个车位(库);属非住宅配套车位(库)的,每户业主购买的车位(库)数量的比例,不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位(库)的,可以向其他业主出售,每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的,其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库),业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

车位(库)有空余的,经公示后,可以临时出租给业主以外的单位或者个人,每次租期不得超过六个月。

第七十六条(共有场地停车管理)  占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会决定。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放,不得收费。

禁止在消防车道、消防车登高扑救面和操作场地停放车辆。物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

有前款情形的,物业服务企业应当及时劝告、制止。劝告、制止无效的,应当及时向公安机关报告,公安机关应当及时依法处理。物业管理区域内发生的交通事故,由公安机关交通管理部门负责处理。

第七十七条(安全隐患排除)  物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后,在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施,其费用由专有部分所有人承担。

物业共有部分、共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

第七十八条(人为损害共有部位的修缮责任)  物业共有部分由于人为原因损害的,相关责任人应当及时修缮,并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的,业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮,其费用由相关责任人承担。

第七十九条(专业单位责任)  新建物业管理区域内的专业经营设施设备,以及住宅项目配套建设的幼儿园,应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。

供水、供电、供气、通信、有限电视等专业经营设施设备竣工验收后,根据有关规定和要求将其所有权和管理权移交给专业单位。专业单位应当接收并依法承担物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任,有关费用由专业单位承担。

老旧住宅物业管理区域内的专业经营设施设备需要改造的,按照国家规定标准改造验收合格后,业主大会决定移交给专业单位管理的,专业单位应当接收。专业经营设施设备尚在质量保修期内的,其整改费用由建设单位承担。

第八十条(维修更新配合义务)  物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时,相关业主负有协助的义务。

第八十一条(业主缴费义务)  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业的,应当结清物业服务费。

第八十二条(公共收益概念及管理办法)  物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的,应当符合法律法规的规定,并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前,需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的,应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定以下事项:

(一)可以开展经营的场地范围;

(二)电梯、电梯外大堂等部位设置广告的标准及要求;

(三)不同类型、区域的场地有偿利用的最低收费标准;

(四)物业服务企业管理服务费用的标准,但是,不得超过所得收入的百分之三十;

(五)公共收益的存储专户以及财务管理要求;

(六)相关的合同、会计凭证的建档保管、公示及查询办法;

(七)公共收益收支情况的定期公示与审计办法;

(八)对可能影响业主公共利益的经营性活动的禁止性要求。

业主大会成立后,物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

第八十三条(公共收益使用办法与审计)  公共收益主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的,公共收益按年全部纳入物业专项维修资金。

公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的,业主大会应当决定其年度预算方案,主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意,公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。

物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的,可以根据物业服务合同或者管理规约约定或者经业主大会决定后,在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计,也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第八十四条(维修资金交存、使用、管理)  物业专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和本市有关规定执行。

建设单位和业主应当按照国家和本市的规定交存物业专项维修资金。未交存首期物业专项维修资金的和物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十的,业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补交或者续筹物业专项维修资金。未按照规定交存首期物业专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位、业主在申请不动产权登记或者抵押登记时,应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳物业专项维修资金的相关凭证。

物业专项维修资金使用实行程序审核和工程造价审核。区县(自治县)住房城乡建设主管部门代行管理物业专项维修资金期间,对于一定额度以上物业专项维修资金使用,应当引入具有资质的第三方机构评审,评审费用从物业专项维修资金增值收益中列支,业主大会决定不聘请评审机构的除外。业主大会可以在管理规约或者业主大会议事规则中约定采用委托表决、集合表决、默认表决和异议表决等方式,方便使用物业专项维修资金。

业主大会成立前,物业专项维修资金由区县(自治县)住房城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或者自行管理。

第八十五条(物业维修更新责任承担)  物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

因物业服务企业的责任,导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第八十六条(投诉处理)  业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为,可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门投诉,街道办事处、乡镇人民政府、区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当及时受理,并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的,告知投诉人向相关部门投诉。 

第七章  法律责任

第八十七条(建设单位违法选聘物业服务企业责任)  违反本条例第四十五条,建设单位未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业,或者未按照规定发布招标投标信息的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下的罚款。

第八十八条(建设单位未按照规定配置物业服务用房责任)  违反本条例第五十条,建设单位在物业管理区域内未按照规定配置物业服务用房的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

第八十九条(建设单位其他违法行为责任)  建设单位有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

(一)违反本条例第十条、第四十六条,未按照规定备案的,责令限期改正,逾期未改的,处五千元以上五万元以下的罚款;

(二)违反本条例第十八条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正,逾期未改的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第四十九条、第五十一条,未按照规定移交资料的,责令限期改正,逾期未改的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款;

(四)违反本条例第七十五条第四款,将未出售的车位(库)不优先出租给本区域内业主,或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的,责令限期改正,逾期未改的,处五万元以上十万元以下罚款。

(五)违反本条例第七十五条第二款、第三款,违反规定销售车位(库)的,或者对业主要求承租的车位(库)只售不租的,责令限期改正,逾期未改的,处五万元以上二十五万元以下罚款。

第九十条(物业服务企业违法行为责任)  物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

(一)违反本条例第十八条,未按照规定报送有关资料的,责令限期改正,逾期未改的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第四十九条,未按照规定办理物业承接查验备案的,责令限期改正,逾期未改的,处一万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第五十一条,未按照规定移交资料的,责令限期改正,逾期未改的,予以通报,处一万元以上十万元以下罚款;

(四)违反本条例第五十三条、第五十四条、第六十条,未按照规定填报或者公示信息的,责令限期改正,逾期未改的,处一万以上三万元以下的罚款;

(五)违反本条例第五十七条,未将物业服务合同报送备案的,责令限期改正,逾期未改的,处五千元以上五万元以下罚款;

(六)违反本条例第六十三条,未制定安全防范应急预案的,责令限期改正,逾期未改正的,处一万元以上十万元以下的罚款;

(七)违反本条例第六十五条、第六十七条,擅自停止物业服务的,或者被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域或者退出时不履行相关义务的,责令限期改正;逾期未改的,处十万元以上三十万元以下罚款,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

(八)违反本条例第八十二条、第八十三条,未履行物业服务合同或者管理规约约定的,处五万元以上二十万元以下的罚款。

第九十一条(价格违法行为责任规定)  物业服务企业未按照规定明码标价,或者利用标价进行价格欺诈的,由市场监管部门依法查处。

第九十二条(限制或者侵犯业主权利的责任)  违反本条例第五十九条第三款,物业服务企业侵犯或者越权限制业主权利,违反治安管理规定的,由公安机关依法查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九十三条(业主委员会成员未履职的责任)  业主委员会成员未履行本条例规定相关职责的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期履行;逾期未履行的,予以通报,并建议业主大会会议决定终止其成员职务。

第九十四条(业主委员会成员出现禁止行为的责任)  业主委员会成员违反本条例第三十四条规定的,由街道办事处、乡镇人民政府责令暂停履行职责,并建议业主大会会议决定终止其成员职务。

业主委员会成员履行职务时违反法律法规或者管理规约的规定,侵害业主合法权益,给业主造成损害的,应当承担相应的赔偿责任。侵占业主共有财产构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九十五条(业主缴费责任)  违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉,或者按照约定申请仲裁。

第九十六条(发生物业使用禁止行为的责任)  违反本条例第七十二条规定,给他人造成损害的,依法承担民事责任;违反行政管理规定的,按照“谁审批、谁监管”原则,由有关部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反第一项、第二项规定的,由规划自然资源部门依法查处;

(二)违反第三项、第四项、第五项、第十三项规定的,由住房城乡建设主管部门依法查处;

(三)违反第六项规定的,由公安机关依法查处;

(四)违反第七项规定的,由公安、生态环境等有关部门依法查处;

(五)违反第八项规定的,涉及违法建设的,由规划自然资源部门依法查处,设立了综合执法机构的,由综合执法机构根据职责权限统一查处;涉及市场主体登记住所(经营场所)与实际情况不符的,由市场监管部门依法处理;涉及许可审批事项的,由负责许可审批的行政管理部门依法监管;

(六)违反第九项规定的,由城市管理部门依法查处;

(七)违反第十项规定的,由应急部门依法查处;

(八)违反第十一项规定的,由生态环境部门依法查处;

(九)违反第十二项规定的,由城市管理、农业农村部门依法查处。

行政处罚信息纳入信用信息管理。

第九十七条(专业单位法律责任)  专业单位违反本条例第七十九条,未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的,由物业所在地有关部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,依法承担民事责任。

第九十八条(行政工作人员责任)  住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关部门的公职人员违反本条例规定,未履行相关职责或者在工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对负有责任的领导人员和直接责任人依法给予处理;给当事人合法权益造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九十九条(治安处罚责任)  建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定,不及时移交相关资料和财物,或者不按照约定退出物业管理区域,违反治安管理规定的,由公安机关依法查处。

第一百条(失信联合惩戒)  单位和个人出现违法建设、拒不补建或者续筹物业专项维修资金、拒不承担物业共有部位和共有设施设备的维修、更新及改造费用、拒交物业服务费等违法违规行为的,应当依法纳入市公共信用信息平台,并依法向社会公开。

第八章  附    则 

第一百零一条(概念解释)  本条例下列用语的含义为:

物业,指房屋及配套的设施设备和相关场地。

业主,指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

物业使用人,指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

前期物业管理,指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

物业交付之日,指建设单位在建设工程竣工验收后,根据房屋买卖合同约定向买受人发出书面交付通知,买受人依照该通知接房的时间。买受人收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由拒绝接受的,视为交付。

共有部位,指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共有设施设备,指根据法律法规、房屋买卖合同和建设工程规划许可证及附件、附图,由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

第一百零二条(参照执行)  对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目,业主采取自行管理或者委托其他管理人管理的,其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

第一百零三条(生效时间)  本条例自    年   月   日起施行。


 

 


责任编辑:朱苗 常畅