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关于进一步加大住宅小区物业管理规范化的建议

 

  自2009年10月1日《重庆市物业管理条例》和2012年2月23日《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》以来,物业管理领域暴露出许多问题,产生的矛盾纠纷呈日益增长的趋势。主要涉及以下内容:1.开发商遗留问题导致业主与物管公司矛盾(或前期物管遗留问题产生的矛盾);2.业主与物管公司的矛盾;3.业主委员会产生及运行过程中的矛盾;4.业主与业主委员会的矛盾;5.业主委员会与物管公司的矛盾。这些矛盾的产生源自以下问题。

  一、物业管理存在的主要问题

  (一)对物业服务认可度不高,收费难

  由于对物业服务认可度不高,部分业主以各种借口或理由(部分因物业服务公司未按物业合同的内容和标准提供服务,部分业主以工程质量、开发商(前期物管)遗留问题、邻里影响等为由),拒缴物业服务费。物业服务费收缴率低导致服务质量更加恶化,形成恶性循环。部分小区物业费问题进入司法程序,造成大量人力、财力和社会资源的浪费。

  (二)政府方面监管缺位,矛盾多

  政府主管部门只在项目立项、规划设计、工程施工、物业销售等各个重点环节进行了监督,但涉及到物业服务的各个重点环节,形成了管理和监督的真空,留下了许多问题,如房屋质量问题的处理,公共设施的完善,二次供水的合理运行等,给业主对物业的使用和物业服务公司对物业的管理造成了很多困难,也形成了很多尖锐矛盾。住宅小区的供水,除了1至6楼是供水部门直接供给以外,其他楼层基本是小区物业二次供水设备加压供水。供水公司无法直接供水到每户,而是通过二次供水设备后再到每户,因管网渗漏、业主水表“跑、冒、漏”等原因,造成水气公司水表与业主水表总数存在很大误差,此误差无法分摊到每户业主身上,存在水费代收较大亏损的风险。作为服务企业的物业服务公司,不具备从根本上解决该问题的责任与能力。若小区物业公司撤场,则无人从中补齐误差,小区易被停水停电,引发上访等矛盾。

  (三)房地产开发企业与物业服务企业“建管”不分,转嫁矛盾

  开发商遗留问题引发物业纠纷。尽管房屋通过竣工验收,但向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、绿化等设施未完工,房屋本体外墙渗漏等等情况,多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任应该由物业管理公司承担,特别是前期物业为开发商属下的物业管理公司承担的问题尤为严重,业主往往都将这些遗留问题转嫁给物业管理公司,拒交物业管理费用,从而引发矛盾。

  (四)业委会人员结构不理想

  多数业委会成员良莠不齐,年龄结构,知识水平及专业素质普遍不高,法律意识较单薄,业委会成立后,作用发挥也普遍不理想。

  (五)业主大会召开难度大

  业主参与意识不强,与会业主很难达到2/3以上,书面征求意见也存在很大难度,导致很多重大事项无法决定和解决。

  二、相关对策及建议

  (一)进一步理顺政府职能部门、街镇、社区、开发商、业主、业主委员会、物管公司在物业管理中的关系,明确各自职责

  1.开发商应认真履行合同,保证房屋质量,保证公共设施设备的健全,保证相应功能系统的运行,做到不留下任何后遗症,同时严格要求前期物管(多为开发商旗下物管公司)认真履职,不给后期物管留下隐患。

  2.政府职能部门应当在项目规划、设计、施工建设中要求开发商对各类管网从使用的角度出发,作出一些硬性的要求,如对于地下的预留预埋的管网,要求安装PE管,所有管件、阀门等做好相应保护,各个区域、各种用水性质都应装表计量。应当对开发建设中的隐蔽工程进行全程跟踪监督、管理。如消防工程的用材、用料、安装规范;排污系统的安装;用水、用电、用气的安装应当计量、收费到最终用户。政府相关部门、行业组织应当引导、监督物业的前期介入和物业的承接查验工作,按照物业使用、管理的要求和《物业承接查验办法》的规范进行相关工作。同时,政府部门应加强物业承接查验(交房后)的保修工作的监管。新建房屋交付使用后,安装建设单位和施工单位签订施工合同关于质保金的约定,或建设主管部门按照工程总造价一定比例,提取工程质保金到相关政府主管部门处进行监管,可以参照《专项维修资金管理办法》的程序使用。在工程质保期内,一旦业主报修,物业服务公司可以按照一定程序使用质保金进行维修。这样就能及时、高效、准确的解决工程维修工作,也减少了业主和物业服务公司之间的矛盾。针对二次供水的问题,根据《重庆市物业管理条例》第五十七条规定:物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等费用,由相关管理单位直接向最终使用人收取。在技术上,很多物业服务公司是不能满足城市生活用水管理的要求。从法律法规、合同相关权利义务看,物业也没法代收水费。因此建议对高层不采取二次供水,实行一户一表收费供水。相关职能部门应进一步完善物业服务政策法规。及时制订地方(区县)物业服务实施细则,加强市场监管,建立严格的市场准入制度,严格控制不规范、无服务能力、有恶劣前迹的物业服务企业进入市场。强化物业企业资质审核,严格物业服务招投标制度,完善物业服务市场退出制度,加强物业服务活动的监督检查和执法力度,规范物业服务市场。在对物业公司验质、评级、升级、考核时,应首先由当地的街镇审核验证。

  3.街镇在物业管理中应对业主、物管公司起好协调作用,指导业主委员会成立、活动,争取在对物管公司管理方面有较强的约束力。

  4.社区在物业管理中应发挥服务作用,协调处理好涉及物管问题,化解矛盾。

  5.业主应履行义务,按时缴纳服务费,不能以遗留问题为借口不缴物管费,做到反映问题与履行义务分路走。

  6.业主委员会要加强自身建设,业主委员会委员应当有较强责任心,热心公益事业,能模范遵守物业服务规章制度,具有较强的工作能力。要充分发挥其自治性,起到良好的居中协调作用。要进一步完善业主大会制度,提高业主委员会的覆盖率。要按照属地管理原则,充分发挥各相关部门力量,建立对业主委员会的有效监督机制,提高他们自我管理和自我约束的能力,防止业主委员会滥用权力和从事与物业服务无关的活动。

  7.物管公司应严格履行服务合同,以良好的服务态度换取业主的合作,获得报酬。

  (二)严格执行物业管理法律法规,制裁违法违规行为,保护业主及物业服务企业权益

  对不履行义务的开发商、物管公司、业主,要加大司法处罚力度,保证既有对等的权利,也要有对等的义务。