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渝国土房管函〔2015〕707号

 

重庆市国土房管局关于

市四届人大三次会议第0224号建议的复函

 

郝小兰代表:

  您提出的“ 关于进一步加大住宅小区物业管理规范化的建议”(第0224号)收悉,感谢您对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持!经与市城乡建委共同研究办理,现答复如下:

  建议中提出的我市物业管理存在部分业主对物业服务认可度不高,收费难;政府监管缺位,矛盾多;“建管”不分,转嫁矛盾;业主大会召开难,业主委员会人员结构不合理等问题确实存在。建议提出的进一步理顺政府职能部门、街镇、社区、开发商、业主、业主委员会、物业企业在物业管理中的关系,明确各自职责,严格执行物业管理法律法规,制裁违法违规行为,保护业主及物业服务企业权益,对维护物业管理各方合法权益,推动我市物业管理健康持续发展,促进社会和谐稳定具有积极意义。

  一、关于物业服务认可度不高,收费难问题

  我市物业管理起步于上世纪九十年代初,历经二十余年的发展,已初具规模。物业管理在维护社会稳定、提高城市管理水平、提升城市整体形象、提高居住品质和保障资产价值等方面发挥着越来越重要的作用。但由于目前整个行业还处于逐步规范发展阶段,部分物业服务企业起步较晚、规模小,服务意识不强;部分物业服务企业员工素质较低,服务意识和工作责任心不强,存在建议中提出的未按物业合同内容和标准服务等问题,易引起业主和住户的不满,拒缴物业服务费,导致服务质量不断下降,形成恶性循环。同时,受工程质量、遗留问题、邻里关系等因素影响,也存在部分业主不缴物业服务费问题。代表提出的严把市场准入制度,严格控制不规范、无服务能力、有恶劣前迹的物业服务企业进入市场,强化物业企业资质审核,严格招投标制度,完善退出制度,加强物业活动监督检查和执法力度,规范物业服务市场的建议对提高物业服务认可度,提升物业服务水平具有积极意义。

  对此,近年来我局坚持监管和服务并重,不断规范物业服务市场秩序。把物业服务企业信用档案建设与企业监管、物业管理招投标相结合,严格实行物业服务企业准入、资质升级公示和资质降级淘汰制度,23家物业服务企业被降级,95家物业服务企业被注销。同时,我局指导市物业管理协会进一步加强诚信建设和行业自律,组织开展了“服务业主·共建和谐”系列主题活动,提高了物业管理服务的社会认同度和业主满意度;加大全国物业管理示范小区(大厦、工业园区)等创优工作指导力度,扶持企业做大做强。虽然我市物业管理起步较沿海发达省市晚,但经近年来的扶优扶强工作,企业规模效应和品牌效应已初步显现:我市一级企业数量(67家)目前已跃居直辖市第三位、全国第八位,并有5家物业企业进入全国百强。

  下一步,我局将积极指导各区县房管部门加大监管力度,加大巡查频次,对业主反映强烈的物业企业服务问题重点巡查,重点监管。同时帮扶企业做大做强,形成规模效应。指导市物业管理协会抓紧开展《重庆市物业服务企业退出机制研究》课题研究,力争早出成果,进一步规范市场主体在项目交接中的行为,不断提升我市物业服务水平。

  二、关于政府监管缺位,矛盾多问题

  商品房屋的开发建设涉及规划、建设、消防、质检、市政园林等多个部门。正如建议中所提出的,政府主管部门在项目立项、工程施工、销售等重点环节进行了监督,但涉及物业服务的各个重点环节,如房屋质量问题、公共实施的完善问题、二次供水的合理运行问题等,易形成管理和监督的真空,给业主对物业的使用和物业服务企业对物业的管理造成了很多困难,也形成了一些矛盾。代表提出的政府职能部门应当在项目规划、设计、施工建设中要求开发商对各类管网从使用角度出发,按要求安装配备;对隐蔽工程进行全程跟踪监督、管理;用水、用电、用气的安装应当计量、收费到最终用户;加强物业交房后的保修工作的监管等建议,对促进业主安居乐业,减少矛盾纠纷具有积极意义。

  一直以来,我局积极配合建设、规划、消防、市政等部门做好商品房规划、建设等监管工作,要求各地房管部门主动配合加强对开发企业监管,严格开发项目竣工验收,严格执行物业承接查验制度。为解决供水“总分表”问题,市政府已将主城区居民住宅供水设施改造暨二次供水同城同价纳入民生实事推进,由市市政委牵头,实施供水设施改造。

  下一步,我局将进一步强化与相关部门的协调配合力度,切实加强监管,化解矛盾。一是积极配合建设部门严格按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》等相关文件规定,严格执行分户验收和竣工验收及程序监督,积极协调处理因房屋建筑质量问题引发的矛盾纠纷和投诉,督促各参建单位履行整改及质量保修义务,切实保障房屋建筑质量安全和维护广大业主的合法权益。二是继续指导区县房管部门严格执行物业承接查验制度;三是积极配合市政部门做好供水设施改造民生实事,切实维护各方合法权益。

  三、关于“建管”不分,转嫁矛盾问题

  代表提出的开发遗留问题引发物业纠纷,业主往往将开发遗留问题转嫁给物业服务企业,从而引发矛盾的问题很有针对性。开发遗留问题是很多物业矛盾的根源。建议中提出的加强物业承接查验,加强对保修工作的监管触及了问题的实质,对切实解决这一问题具有积极意义。

  开发企业竣工验收涉及规划、建设、消防、质检、市政园林等多个部门。针对开发建设遗留问题日渐成为小区管理难点的情况,我局历来要求区房管部门主动配合建设、规划等部门加强对开发企业诚信监管,严格开发项目竣工验收。凡擅自修改规划、附属设施配套不齐全、房屋主体结构质量等方面存在严重问题的,必须责令开发商及时整改,并纳入诚信不良记载。

  下一步,我局将继续指导区县房管部门要求物业服务企业在承接前期新建物业项目时,必须对公用部位、设施设备进行查验,做好交接记录,让开发商、购房户、物业服务企业之间契约得到履行,权益得到维护。同时,鉴于对开发遗留问题处理涉及多个职能部门,为确保对各类矛盾纠纷的正确研判,加强处置力度,提高处置效率,我们将根据小区矛盾纠纷性质,帮助指导区县按职责划分界定牵头处置部门,共同及时化解小区矛盾。

  四、关于业主委员会结构不理想,业主大会召开难问题

  正如建议中所说,由于业主、业主委员会成员年龄结构、知识水平、专业素质、法律意识等方面良莠不齐,容易出现业主大会召开困难,业主委员会成立不能很好发挥作用等问题,致使业主及业主组织在物业管理活动中缺位或越位时有发生,业主大会制度难以落实。存在一些小区的业主及业主委员会成员对政策法规理解不准确,在业主委员会的选举、换届过程中有不作为或乱作为的情况,存在业主不按合同约定缴纳物管费等不履行业主义务现象。

  对此,我局积极帮助指导各区县加大对业主委员会建设管理力度,帮助指导巴南区、南岸区、江北区、渝北区等建立了业主委员会考评体系,加强了监管力度,表彰了先进典型,提高了业主委员会自我约束力。同时,深入黔江、秀山、彭水等远郊区县指导加大相关法规政策培训,进一步把《重庆市物业管理条例》(以下简称《条例》)明确的街道办事处(乡镇人民政府)负责具体指导和监督管理业主大会及业主委员会工作落到实处。

  下一步,我们将继续组织重点学习贯彻《重庆市业主大会和业主委员会活动规则(试行)》。通过组织多层次培训,进一步推进业主大会、业主委员会建设,不断提高业主委员会成员素质,充分发挥业主委员会的积极作用。

  五、关于理顺职责关系,严格执行法规,保护业主与企业权益的对策

  代表提出的进一步加大住宅小区物业管理规范化,理顺物业管理各方关系和职责,严格执行物业管理法律法规的建议,对促进我市物业管理的持续健康发展,维护各方合法权益具有积极意义,我们将积极吸收采纳。下一步工作中,我局将积极加强物业管理制度建设,进一步明确物业管理各方职能职责,不断促进我市物业管理规范化发展。

  一是进一步完善物业管理制度建设。在已形成制度基础上,为增强《条例》实效性和解决物管工作实际中遇到的具有共性的热点、难题问题,按照市政府要求,我局2014年启动了《重庆市物业管理实施细则》(以下简称《细则》)专题调研起草工作。目前,已基本完成调研工作,正在进行《细则》论证修改。同时,物业服务收费政策改革调整已在试点,质价相符的市场机制将进一步完善。

  二是继续帮助指导区县将《条例》明确的部门职责分工落实到位。《条例》第五十九条和第八十二条对职能部门查处物业管理区域违法违规行为进行了界定。针对小区矛盾纠纷性质,要进一步帮助属地政府按职责划分界定牵头处置部门,提高调处效能,及时化解小区矛盾。我局按市政府要求,组织实施物业小区矛盾专项治理,起好总的牵头作用。

  三是进一步加强部门联动,坚持物业管理重心下移。主动加强与质监、规划、消防等部门协作配合,形成齐抓共管强大合力。指导区县房管部门进一步把街道办事处(乡镇人民政府)负责具体指导和监督管理业主大会及业主委员会工作落到实处,将《条例》确定的街道办事处(乡镇人民政府)牵头组织的“物业管理联席会议”制度切实执行到位,切实将物业管理矛盾化解在基层,促进我市物业管理规范化发展。

  对以上答复您有什么意见,请填写在回执上寄给市人大常委会人代工委和我局,以便进一步改进工作。

  再次感谢您对我市国土资源和房屋管理工作的关心和支持!

重庆市国土房管局

2015年7月1日