关于创新城市更新及城镇老旧小区改造社会力量参与机制的建议

关于创新城市更新及城镇老旧小区改造社会力量参与机制的建议

主办单位:市住房城乡建委

协办单位:市发展改革委,市财政局,市规划自然资源局,市城管局,市国资委

建议正文

关于创新城市更新及城镇老旧小区改造

社会力量参与机制的建议

 

  按照党中央、国务院的决策部署,市委、市政府深入实施城市更新行动,把城镇老旧小区改造纳入重点民生实事,作为重大的民生工程、发展工程持续推进。截至目前,已启动实施城市更新试点项目50余个,启动改造老旧小区2600余个、6000余万平方米、惠及60余万户群众。总体来看,我国城市建设已进入增量发展和城市更新、内涵发展并重的阶段,“十四五”期间,我市还将陆续实施的存量老街区、老商业区、老旧功能片区、历史文化街区等老城区体量大,而涉及群众最关心、最直接、最迫切的老旧住宅小区就还有约1亿平方米,估算总投资约400亿元,城市更新和城镇老旧小区改造的任务十分繁重,仅靠财政资金投入难以满足需要,最重要的是资金合理共担,政府引导、鼓励、支持社会资本、市场力量参与更新改造,建立完善市场参与机制。

  在社会力量参与方面,当前面临的主要问题有:

  一是社会参与的政策机制还需进一步健全。市级层面已制定出台了城市更新、城镇老旧小区改造的管理办法和实施意见,但在指导区县、基层是相关市场主体推动项目落地方面,还缺乏可操作、可复制推广的具体、细化的实施细则和操作规范、支持政策措施等,政府引导、多方参与、共建共治共享的可持续长效机制还有待完善。

  二是社会参与积极性和回报率不高。重庆市的老城区、老街区、老商业区和老旧功能片区等存量区域体量大、涉及面广,尤其是在中心城区,老城区、老旧小区普遍建成时间早、配套设施不齐,加之山城的地形地貌特点,拓展“造血”空间十分有限,更新改造项目回报率低,回报周期长,不确定因素多,社会资本“不敢投”。

  三是社会参与的协调难度大。城市更新及城镇老旧小区改造涉及面广,需要住房城乡建设、发展改革、财政、公安、规划、经信、城管、教育、民政、文旅及水电气信等众多部门和单位形成合力,街道、社区、居民、项目业主等多方协商一致、共同推进,协调难度较大。

  为此就创新城市更新及城镇老旧小区改造社会力量参与机制,提出以下建议:

  (一)完善政策机制

  梳理现有市场参与的相关经验做法,在市级、区县层面研究细化支持社会力量参与城市更新及城镇老旧小区改造的政策机制,进一步明确准入条件、成本核算、决策程序、流程规范和支持措施等,健全“政府统筹、住建部门牵头、平台企业运作、街道社区落地、金融机构服务、技术单位支持”的工作机制,细化项目生成、落地和运营管理机制。

  住房城乡建设、财政、发展改革、规划自然资源、城市管理、国有资产管理等部门要配套对应明确相应的精简审批、联合会审、优化程序、推动项目落地的支持措施。

  (二)完善项目投资平衡机制

  1.是盘活存量资源,构建社区经济循环。通过试点和示范引领,梳理推广有效路径和方法,组织项目业主、平台公司整合利用老城区、街区和老旧社区闲置存量土地房屋资源,新增、改造公共服务设施和便民商业服务设施,加强产业导入,引入养老、托育、家政、停车、商业、历史文化特色等经营事项,推动片区、社区、小区配套设施、服务设施共享,构建创业、就业、营业的可持续发展循环体系。

  2.是扩大统筹范围,实现多社区、跨片区平衡。对不具备经济自平衡条件的街区、社区和小区,探索多小区、跨片区整合模式,推动资源“化零为整”,形成片区统筹平衡、跨片区组合平衡。国有资产管理等部门要加强指导,引导国有企业和有关单位对需整合的国有资产,按相关规定评估、核定,作为政府投入资本金,并鼓励和支持国有企业按照政策规定通过捐赠、出租等方式,优化国有资产处置的程序,积极参与城市更新和改造。

  3.是建立长效模式,推动项目在城市更新中迭代。探索市场化、可持续的城市更新模式,推动多种投资平衡模式协同互促,并通过综合整治、街区更新、适度拆改建、低效土地再开发等多种途径,推动城市肌理再造和空间优化重塑。

  (三)创新投融资机制

  1.统筹引入市场化企业。统筹考虑“创意策划—规划设计—改造建设—运营管理—社区治理”,做好顶层设计,通过合同、协议等方式引进市场化企业,培育和引入规模化实施运营主体。

  2.丰富市场主体模式。根据片区、社区平衡资源的不同,通过PPP、ROT、ABO、EPC、EPC+BOT、EPC+O、F+EPC+O等方式确定更新改造实施主体。

  3.支持多元化投融资。支持社会资本通过项目融资、公司融资的方式向金融机构申请中长期贷款,支持社会资金、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。强化金融机构支持和服务,对于符合条件的项目,可给予贷款贴息等支持。

办理简述

  A

  渝建人大复函〔2022〕85号

 

重庆市住房和城乡建设委员会

关于市五届人大五次会议第1210号建议

办理情况的答复函

 

  一、关于“完善政策机制”的建议

  一是建立制度顶层设计,着力转变政府职能。我市出台城市更新顶层设计《重庆市城市更新管理办法》,聚焦挖掘存量资源发展潜力,坚持“系统谋划、高位推动、问题导向、破立并举”,第二十五条明确规定“积极引入市场力量,通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与城市更新”,通过转变政府职能,引导城市更新从政府主导为主向多方协同共建转变。

  二是健全政策技术体系,全力畅通参与路径。按照《重庆市城市更新管理办法》有关规定,住房城乡建设、发展改革、财政、国有资产管理、规划自然资源、城市管理等市级相关部门充分吸纳您的建议,按职能职责制定涉及社会力量参与城市更新及老旧小区改造的配套政策。1月25日,市规划自然资源局印发《关于城市更新项目规划和用地管理的指导意见(试行)》,规定城市更新项目可由原物业权利人自主实施、通过招拍挂引入市场主体实施、通过收购变更为物业权利人后采取协议出让的方式实施,并进一步明确了相应的地价计收政策;3月25日,市住房城乡建委印发《关于加强城市更新项目管理的通知》,严格落实国家“防止大拆大建”“不随意砍伐移栽大树老树”等底线要求,明确了城市更新项目入库条件、项目申报入库流程、项目监督管理等内容,为市场主体主导的城市更新项目享受城市更新支持政策提供路径;3月30日,市住房城乡建委出台《重庆市城市更新技术导则》,作为我市城市更新“1+2+N”政策技术体系中2个技术文件之一,重点聚焦项目前期阶段,指导参与各方规范编制片区策划方案及项目实施方案,为市场主体参与城市更新项目提供了技术指引和操作规范。

  二、关于“完善项目投资平衡机制”的建议

  一是盘活区域低效资源。充分挖掘城市建成区内、黄金地段老旧小区潜在活力,引导社会资本和市场力量清理、整合利用土地、房屋等存量资源,合理拓展停车、广告、养老送餐等增值服务收益空间,打通老旧小区改造和租赁住房通道。江北区南桥苑项目探索“存房”业务,将46套(92间)闲置住房通过租赁方式“存”入建行集团子公司建信住房公司,获得相对长期稳定的“存款”收益,建信住房公司再将“存入”住房整合打包,装修改造后委托专业住房租赁企业运营,从而实现存量房屋资源盘活。

  二是构建社区经济循环。深入开展小店社区经济推进行动,结合城市更新和老旧小区改造推动社区、批发市场、商圈、特色街等社区集聚区转型升级。同步新增农贸商超、便利店等4700余处,助推小微商业“大发展”,实现社区经济繁荣与吸纳就业、改善民生双促进。江北区五里店合作富强片区,结合老旧小区改造打造“莺花巷·合作村”,在保护修缮上个世纪五十年代专家楼等历史遗迹的同时,引入剧场、茶馆、书店、奶茶店、小夜市、露天“3V3”篮球场等年轻人喜欢的业态,创造就业机会1000余个。

  三、关于“创新投融资机制”的建议

  一是不断探索投融资机制。推动成立城市更新基金,已完成募集说明书,与潜在业主方、出资人、项目承接方进行深入沟通,并达成初步投资意向,明确资金构成、投资模式、退出模式等基金成立的核心内容,正逐步细化基金方案,并持续开展储备项目的资料收集与调研走访,为资金募集提供项目支持。继续加强与国家开发银行等政策金融性银行以及其他商业银行的对接,争取加大对我市城市更新和老旧小区改造项目低息、长期信贷支持力度。

  二是个性化挖掘项目潜力。进一步梳理城市更新和老旧小区项目情况,形成多层次、梯队化的储备项目库,对条件较为成熟的项目进行深度调研,挖掘项目商业化投资潜力,进行分类管理,形成融资和商业化方案。打造“建融家园”改造租赁住房品牌,推动更多的房地产开发、物业服务、房屋租赁和相关实施运营企业积极投入改造工作。如九龙坡区白马凼、劳动三村等项目引入优质社会资本,创新实施PPP模式激活低效闲置资产,补齐项目资金缺口。