重庆市人大法制委员会

关于《重庆市物业管理条例（修订草案）》

修改情况的汇报

——2019年5月29日在市五届人大常委会第十次会议上

市人大法制委主任委员   邹  钢

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人大法制委员会委托，现将《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称修订草案）的修改情况汇报如下。

2018年11月，市五届人大常委会第七次会议对修订草案进行了第一次审议。常委会组成人员普遍认为，为维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据我市物业管理中出现的新情况、新问题，对条例进行修订十分必要。同时，常委会组成人员对修订草案提出了一些修改意见和建议。

物业管理涉及千家万户，社会关注度非常高。会后，市人大法制委、常委会法制工委坚持问题导向，深入调查研究，广泛听取社会各界意见：一是将修订草案推送全体市人大代表和立法咨询专家征求意见；二是通过市内主要新闻媒体全文公布修订草案内容，公开征求意见，收到市民关于修订草案修改建议的来信近300封；三是在市人大常委会领导带领下，组成五个调研组，分赴主城各区和江津、南川、梁平等区开展实地调研，先后召开17场座谈会，听取基层的意见和建议；四是组织召开专题论证会，邀请业主、业主委员会、物业服务企业、物业服务行业协会、专家学者、主管部门等各方代表进行讨论、论证，并通过市内主要媒体向市民公开；五是通过召开座谈会或者书面等形式征求了市政府相关部门、市政协社法委和部分专家学者的意见。目前，共收集到各方面的意见和建议2600多条。

根据常委会组成人员的审议意见、市人大城环委的审议意见以及收集到的各方面意见，市人大法制委、常委会法制工委坚持立法为民理念，积极回应市民关切，按照“立得住、行得通、真管用”的原则，对各方面意见逐一分析研究，对修订草案进行了多次讨论和修改。经2019年5月17日市五届人大法制委员会第十四次会议审议，形成了提请本次常委会会议审议的《重庆市物业管理条例（修订草案）》（二次审议稿）（以下简称二次审议稿）。

一、关于法规结构

有的常委会组成人员认为，修订草案有关监督管理的内容比较分散，建议增加专章，集中规定政府及其有关部门进行监督管理和居（村）民委员会对物业管理活动加强指导监督，并进一步加大街道、乡镇以及居（村）民委员会的物业监督管理职责。法制委员会采纳了该意见，增加“监督管理”一章，作为第七章，将监督管理的有关内容集中到该章规范。

二、关于物业管理区域的划分

部分常委会组成人员和有关方面建议，强化物业管理区域划分规定的可操作性，兼顾在不同区域和物业类型居住、工作的人群对物业管理的需求。法制委员会认为，合理的物业管理区域划分有利于业主自治权利的行使和小区的有效管理。因此，在二次审议稿中增加物业管理区域划分原则，以及规划自然资源部门审查建设项目设计方案时征求住房城乡建设主管部门关于物业管理区域的意见等相关内容。同时，从六个方面对物业管理区域划分的依据进行了细化。（二次审议稿第八条）

三、关于首次业主大会会议的召开

（一）完善首次业主大会会议召开的条件。对此问题有两种不同意见。一种意见认为，召开首次业主大会会议的条件较为单一，实践中成立业主委员会比较困难，建议完善相关条件，进一步降低业主委员会成立的标准；另一种意见认为，是否成立业主委员会应当反映多数业主的意见，不应当把条件过于放宽，建议将业主申请召开首次业主大会会议的比例由10%恢复为现行条例规定的20%。

法制委员会研究后认为，修订草案关于召开首次业主大会会议的条件即“已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上”，与国务院《物业管理条例》的规定是衔接的，建议不作修改。从调研中所反映的实际情况看，首次业主大会会议决定的事项关系到今后物业管理的质量和全体业主的生活，业主和物业服务企业以及相关基层组织都很看重，且过低的申请比例不能充分、准确地反映多数业主的意愿，不宜降低申请比例召开首次业主大会会议。同时，随着我市物业管理的技术进步，实践中业主申请召开首次业主大会会议不再需要提交产权证复印件，待业主决策信息系统建成后通过系统申请更加快捷方便，申请难的问题可以得到有效解决。因此，二次审议稿将业主申请召开首次业主大会会议的比例由10%恢复为现行的20%。此外，为让业主知晓是否达到设立业主大会的条件，二次审议稿增加了“建设单位应当在物业管理区域的显著位置公告”的表述。（二次审议稿第十五条）

（二）明确首次业主大会筹备组中业主代表的比例。有意见提出，首次业主大会筹备组中业主代表的比例和产生办法在修订草案中没有规定，建议予以完善。法制委员会采纳了这一意见，参照建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》，在二次审议稿中规定筹备组成员中业主代表人数比例不低于筹备组总人数的百分之五十，业主代表应当由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，并告知全体业主。（二次审议稿第十六条）

四、关于业主委员会成员条件和监督

（一）完善业主委员会成员选任条件。部分市民提出，不宜将未交纳物业服务费与担任业主委员会成员条件挂钩。有的意见认为，修订草案第二十八条第二款对业主担任业主委员会成员候选人的禁止情形过多，可能在一定程度上影响了业主自治权利的行使。法制委员会会同有关部门和单位研究后认为，上述意见值得采纳。主要理由：一是上位法没有将未交纳物业服务费或其他轻微违法行为作为限制担任业主委员会成员的条件。二是业主被选为业主委员会成员的权利来源于其房屋所有权，业主不履行交费义务属于违反物业服务合同，二者属于不同的法律关系。三是实践中业主欠交物业服务费的情形比较复杂，不宜将其简单归为业主责任。因此，经过综合考量，二次审议稿将修订草案第二十八条第二款修改为“法律、法规和管理规约、业主大会议事规则对业主不得担任业主委员会成员的情形作出规定或者约定的，适用其规定或者约定。”（二次审议稿第二十五条）

（二）加强对业主委员会履职的监督。有的常委会组成人员和市民建议，进一步从立法上督促业主委员会依法维护全体业主的权益。二次审议稿采纳了这一意见，对相关条文进行了修改和完善：一是在第十三条增加一款，规定“业主大会可以设立监事委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责”。二是增加一条作为第二十九条，规定有关业主委员会公示义务的内容，以便于业主委员会接受全体业主的监督。三是在第三十二条中进一步完善了关于业主委员会成员禁止性行为的规定。四是在“监督管理”一章中进一步明确街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会以及住房城乡建设主管部门依法监督业主委员会的职责。（二次审议稿第十三条、第二十九条、第三十二条等）

五、关于物业服务收费

（一）关于前期物业收费。有的常委会组成人员提出，前期物业收费偏高，建议加强对前期物业服务费用定价的监管。有的常委会组成人员和市民认为，房屋交付后业主未实际使用的，对其物业服务费用应规定减交的比例。法制委员会会同市住房城乡建委等部门研究后，从以下三个方面对相关条文进行了完善：

一是二次审议稿规定物业中有住宅项目的建设单位应当通过公开招标的方式选聘物业服务企业，通过引入竞争机制降低前期物业服务收费价格。

二是在二次审议稿第四十六条规定前期物业收费实行政府指导价，价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

三是规定未装饰装修和使用的房屋的物业服务收费标准可以另行约定。每个小区都是一个整体，物业成本主要针对小区共有部位和共有设施设备的维护。但客观上，房屋交付后使用的与没有使用的，在物业管理与服务的内容和成本上有一些区别。物业服务费的收取和交纳属于民事行为，应由当事人以合同形式约定。因此，二次审议稿规定，交付后未装饰装修和使用的物业，业主和物业服务企业可以根据服务内容、成本构成等实际情况，对物业服务费标准另行约定。（二次审议稿第四十六条）

（二）关于物业服务收费。二次审议稿进一步规范了物业服务收费。明确规定物业服务企业不得擅自提高物业收费标准，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施限制或者损害业主合法权益的行为，减少物业服务争议。同时，严格物业收费调整程序，对修订草案第六十九条业主大会成立前的物业服务收费调整进行修改，规定“物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。”（二次审议稿第四十六条、第六十九条）

六、关于对物业服务企业的监督

有的常委会组成人员和部分业主代表建议，进一步明确物业服务企业的权利义务内容，加强业主对物业服务企业的监督。法制委员会采纳了这一建议。一是增加市住房城乡建设主管部门应当建立健全不同物业类型的物业服务标准和服务规范的规定。二是对修订草案第五十九条关于物业服务企业的禁止性行为进行了列举规定。三是在修订草案第八十三条中增加物业服务企业应当每半年公布一次公共收益收支情况的内容。四是完善物业服务企业履行退出义务，规定物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。（二次审议稿第五十九条、第六十七条、第八十二条等）

七、关于物业专项维修资金的使用和监督

有的常委会组成人员和部分市民提出，应当对紧急维修、强制维修的范围和程序作进一步研究，以保证合法、审慎地使用维修资金。法制委员会采纳了这一建议，重点对物业专项维修资金相关条文进行细化，一是二次审议稿第八十五条对不得从物业专项维修资金中支出的费用范围进行界定。二是对应急使用物业专项维修资金的范围采用列举的方式进行细化。三是授权由市人民政府制定物业专项维修资金交存、使用、管理的具体办法。（二次审议稿第八十四条、第八十五条、第八十六条）

八、其他修改

（一）有的常委会组成人员建议，应将社会主义核心价值观入法。二次审议稿根据该意见充实了相关内容。

（二）有的常委会组成人员建议，充分利用新技术手段强化物业管理。法制委员会采纳了这一意见，在二次审议稿中新增鼓励和引导业主大会会议采用业主决策信息系统进行，以及鼓励物业服务企业采用信息化手段增加公示渠道等内容。（二次审议稿第二十条、第六十条）

（三）有的常委会组成人员和部分业主代表认为，一些房地产开发商遗留的问题成为物业管理矛盾的诱因，建议完善物业承接查验方面的规定。二次审议稿根据该意见新增一条，对建设单位办理物业交付手续前新建物业配套建筑及设施设备需要符合的条件作出规定。同时，对修订草案第四十九条关于建设单位承接查验的责任进行了补充完善。（二次审议稿第四十七条、第四十九条）

（四）根据常委会组成人员关于规范小区内饲养犬只行为的审议意见，二次审议稿增加了相关规定。（二次审议稿第七十二条）

（五）有的常委会组成人员提出，修订草案有关法律责任的规定不够完善，有的表述不够准确。法制委员会根据该意见，对修订草案第八十九条、第九十一条、第九十三条和第九十六条作了相应修改。

此外，二次审议稿还对一些文字进行了修改，并对个别条款顺序进行了调整。

二次审议稿连同以上汇报，请一并审议。