重庆市人大城乡建设环境保护委员会

关于《重庆市物业管理条例（修订草案）》

审议意见的报告

（2018年11月26日在市五届人大常委会第七次会议上）

市人大常委会：

重庆市第五届人民代表大会城乡建设环境保护委员会于2018年11月20日召开第四次全体会议，对市人民政府提请市人大常委会审议的《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《修订草案》）进行了审议。现将审议意见报告如下。

一、修订的必要性

一是贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神的需要。习近平总书记指出：“中国梦是人民的梦，必须同中国人民对美好生活的向往结合起来才能取得成功。”党的十九大报告指出，新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。当前我市物业管理水平与人民对美好生活的需要还有一定差距，有必要通过立法保障物业管理活动、维护各方利益，逐步满足人民对专业规范的物业服务、文明和谐的居民自治、绿色宜居的小区环境、平等诚信的价值观念等各方面的需要。

二是回应社会各界高度关注的需要。物业管理是人民最关心最直接最现实的利益问题之一，与人民高品质生活紧密联系，充分反映人民的获得感、幸福感、安全感。市委高度重视保障和改善民生，各级人大通过执法检查、专题调研等方式反映了物业管理领域存在诸多问题，市人大代表多次提出修改条例的议案和建议，委员会向常委会报告的议案审议结果和答复代表的建议也多次提出要推进条例修订。有必要加快立法进程，落实市委要求、回应社会期盼。

三是解决当前我市物业管理活动中各种矛盾的需要。条例自2009年施行以来，对规范物业管理活动、维护各方利益发挥了重要作用，但已不完全适应当前物业管理活动的需要。近年来，物业服务企业和业主委员会侵犯业主利益时有发生，开发建设企业遗留问题引发物业纠纷频发，专项维修资金、公共收益、车库车位等管理使用不规范、不透明屡见不鲜，普遍存在业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难、物业管理企业更换难等诸多问题亟待解决。

二、修订的过程及对《修订草案》的原则性意见

2018年3月，原市国土房管局起草形成了修订送审稿，提请市政府审查。原市政府法制办按照立法程序，公开征求社会意见，书面征求各区县（自治县）政府、市政府各部门及基层立法联系点意见，对存在分歧的问题，分别组织部分法院、区县政府、市级部门、信访机构、法律专家、物业管理专家、街道办事处、居民委员会、业主委员会、业主代表、物业服务企业及行业协会等进行专题研究论证，赴市内、市外开展深入调研，充分吸纳人大开展执法检查中提出的意见建议。提请市政府常务会议审议前，市司法局再次书面征求了行政法、物权法、合同法等领域的法律专家和部分街道办事处的意见。2018年11月1日经市政府第30次常务会议审议通过，形成《修订草案》。

市人大常委会对物业管理立法高度重视，委托九龙坡区人大常委会开展《重庆市物业管理条例》执法检查，市人大常委会党组就条例修订需要把握的原则等提出要求，市人大常委会领导多次组织调研，张定宇副主任、王越副主任分别听取《修订草案》情况汇报，提出工作要求。委员会提前介入，参与论证、调研。市政府第30次常务会议后，委员会先后征求报名参加此项活动的60名市人大代表、各专门委员会、常委会各工作部门、城环委组成人员的意见。11月15日，组织召开了部分市人大代表、街道办事处、居民委员会、物业服务企业、业主委员会，以及部分市人大常委会立法咨询专家、城建环保专业组代表、物业管理专家等参加的座谈会，听取意见。11月20日，召开市人大城环委第四次全体会议对《修订草案》进行了审议。

委员会审议认为，《修订草案》贯彻了习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，注重把社会主义核心价值观的相关要求落实到条文中，符合法律法规要求，紧贴我市物业管理实际，充分借鉴了国内其他省市立法经验，草案比较成熟，可以提请市人大常委会审议。

三、具体修改意见

（一）关于物业管理的原则。《修订草案》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。其本质是按照合同约定的民事行为，故物业管理的原则应突出遵循民事法律行为的“诚信守约”原则，这也是将社会主义核心价值观融入立法的重要体现；物业管理区域是共同区域，为了维护公共利益，必须加强依法监管。故建议将《修订草案》第三条修改为“物业管理应当遵循诚信守约、依法监管、业主自治、专业服务的原则，实现政府治理与社会调节、业主自治良性互动”。

（二）关于对业主大会决定事项的监督问题。为了加强对业主大会滥用职权的监督，建议将《修订草案》第十四条第二款规定“且不得组织和召开与物业管理无关的活动和会议。”单独成款，作为该条最后一款，修改为“业主大会不得作出与物业管理无关的决定，不得组织和召开与物业管理无关的活动和会议。”将第十七条第二款修改为“占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请召开首次业主大会会议。” 

（三）关于业主委员会候选人条件。《修订草案》第二十八条第二款规定不得作为业主委员会候选人人选的七种情形，建议修改其中部分表述。“候选人人选”修改为“成员候选人”，“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”，“拒缴”修改为“拒交”，“（二）因乱搭乱建，或者挪用侵占公有财产，被追究行政责任或者刑事责任的”修改为两项，即“（二）有违法建设行为的；”“（三）挪用侵占公有财产，被追究行政责任或者刑事责任的；”， “被纳入失信被执行人或者严重失信‘黑名单’的”修改为“正被纳入失信联合惩戒对象的”。 

（四）关于改变房屋使用性质。《修订草案》第七十三条规定“并经本栋建筑物内的其他业主同意”，与《物权法》第七十七条规定“应当经有利害关系的业主同意”不符。“有利害关系的业主”不仅仅是本栋建筑物内的其他业主，也包括不相邻但有利害关系的业主。《修订草案》第七十三条规定范围变窄，建议与上位法保持一致，修改为“并经有利害关系的业主同意”。

（五）关于“乱丢垃圾、高空抛物”的法律责任。《修订草案》第七十二条第二款规定了“物业管理区域内禁止下列行为”，其中（十四）项规定“乱丢垃圾、高空抛物”，对应的第九十六条“发生物业使用禁止行为的责任”中并没有规定相应的处罚主体和措施。近年，高空抛物事故频发，为了弘扬社会主义核心价值观，形成法规震慑作用，建议第九十六条第一款增加一项“（十）违反第十四项规定的，按照《侵权责任法》《刑法》等法律法规执行”。

（六）其他文字修改。第八条第三款，“争议”修改为“问题”；删除第十三条第二款中的“业主”、第十六条第二款中的“因客观原因”；第十九条第一款第四项、第十九条第二款、第二十七条第一款、第三十二条第二款中的“委员”修改为“成员”；将第二十二条第一款、第二款位置互换，即该条第二款作为第一款，第一款作为第二款；删除第二十九条第一款第（一）项中“和身份证明”；第七十五条第四款“公示”修改为“公示无异议”；第九十六条第一款第四项“公安、生态环境”修改为“应急管理、公安、生态环境”。

以上报告，请予审议。