重庆市人民政府

关于《重庆市物业管理条例（修订草案）》的说明

——2018年11月26日在市五届人大常委会第七次会议上

市住房城乡建委副主任   陈光宇

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受市人民政府委托，现就《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称《草案》）作如下说明。

一、立法的必要性

物业管理工作涉及面广，与人民群众生产生活息息相关，直接影响到社会和谐稳定和人民群众安居乐业。习近平总书记多次强调“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。党的十九大报告提出“保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题”。近年来，随着经济社会发展，生活水平不断提高，物业管理领域矛盾纠纷日益凸显，出现了很多新情况、新问题亟待解决。主要表现在业主委员会成立难，房地产开发遗留房屋质量问题多，物业服务企业、业主委员会侵害业主利益情况时有发生等。2009年修订施行的《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》），在规范我市物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益等方面发挥了重要作用，但已经难以适应新形势下物业管理工作的需要，因此，按照2018年立法计划对《条例》进行了修订。

二、起草审查过程和主要内容

2018年3月，原市国土房管局起草形成了《草案》修订送审稿，提请市政府审查。原市政府法制办按照立法程序进行了认真审查：一是广泛征求意见。通过市政府门户网站、原市政府法制办和原市国土房管局网站广泛征求社会意见，同时，书面征求了各区县政府、市政府各部门及基层立法联系点意见。共收到389条意见，经研究采纳合理建议170条。二是专题研究论证。对存在分歧的问题，分别组织部分市级部门、区县政府、法院、信访机构、街道办事处、居民委员会、业主委员会、物业服务企业及行业协会和法律专家、物业管理专家、业主代表等召开会议研究论证，现已基本达成共识。三是借鉴先进经验。在认真总结我市物业管理实践经验基础上，赴市外开展深入调研，充分学习借鉴了上海、广州等地的先进立法经验。四是提前介入指导。密切关注市人大常委会对《条例》开展执法检查的情况，充分吸纳检查中提出的意见建议。邀请市人大城环委、市人大常委会法制工委提前介入指导。五是再梳理再完善。2018年8月30日，市人大常委会听取了《草案》起草情况，按照会议要求，再次对我市物业管理工作中存在的问题进行了梳理、分类和研究，对《草案》进行了针对性的细化和完善。六是再次征求意见。在提请市政府常务会议审议前，再次书面征求了行政法、物权法、合同法等相关法律领域专家和部分街道办事处的意见。在此基础上，经反复修改完善，并于2018年11月1日经市第五届人民政府第30次常务会议审议通过，形成了提请审议的《草案》。

《草案》共8章103条，在现行《条例》基础上修改79条（其中合并2条）、新增19条、保留5条。主要修订内容如下：

（一）强化物业服务企业事中事后监管。目前，国家已取消了物业服务企业资质、从业人员职业资格要求，为强化事中事后监管，《草案》从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用，规范物业服务企业选聘以及退出物业项目的义务履行，强化物业服务企业在物业管理区域内的安全防范及应急管理，推进行业自律等方面进一步加强了对物业服务企业的管理。（第七条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、第六十条、第六十二条、第六十三条、第六十七条）

（二）重点规范物业管理的关键环节。一是健全了物业管理区域调整、物业承接查验制度，进一步明确建设单位、物业服务企业的权利和义务；二是规范了物业服务用房配置、车位车库的租售等内容；三是规定了新建小区供水、供电等设施设备竣工验收后所有权和管理权移交给专业单位；四是规范了公共收益的管理、使用和分配，建立了公共收益的定期审计和公示制度；五是统筹物业专项维修资金安全与方便使用，强化物业专项维修资金的首次缴纳和续交义务。（第十条、第十一条、第十八条、第四十五条、第四十六条、第四十九条、第五十条、第五十一条、第五十九条、第六十条、第七十五条、第七十九条、第八十二条、第八十三条、第八十四条）

（三）张弛有度促进业主自治。一方面，降低了业主委员会的成立条件要求，并明确了首届业主大会的筹备组成员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题，同时，鼓励使用业主决策信息系统等科技手段为业主投票提供便利；另一面，对业主委员会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定，以防止业主委员会滥用权利，侵害业主利益。（第十七条、第十八条、第二十条、第二十二条、第二十五条、第二十八条、第三十条、第三十一条、第三十四条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十二条）

（四）明晰其他相关各方主体责任。一是规定在街道办事处、乡镇政府明确物业管理机构、工作人员，促进物业管理联席会议、人民调解与司法衔接，促进矛盾纠纷依法及时解决；二是规定了居（村）民委员会加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，协助街道办事处、乡镇政府做好物业管理相关工作；三是明确将物业管理纳入社会治理体系，细化物业管理区域禁止行为清单，并明确了住房城乡建设、规划自然资源等部门的监管职责分工，避免物业管理区域内行政执法缺位，形成共治合力。（第四条、第六条、第八条、第七十二条、第九十六条）

三、需要说明的问题

《草案》适用对象包括住宅物业和非住宅物业等各种物业类型。适用范围仅限于业主委托物业服务企业管理的方式，与《物业管理条例》保持一致。同时，为兼顾实际需要，在附则中规定了“业主采取自行管理或者委托其他管理人管理的，其业主大会、业主委员会及物业使用和维护可以参照本条例执行”。此外，《草案》按照《重庆市机构改革方案》所确定的新机构的职能职责对条文逐一作了调整。

综上所述，《草案》内容合法、措施可行、切合实际，未创设行政许可、行政强制，无违反公平竞争的内容，将社会主义核心价值观内容融入到法条中，法律责任设定符合立法权限。

《草案》连同以上说明，请一并审议。