关于强化住宅小区公共收益监管的建议

 

一、基本情况

物业管理区域公共收益，是指利用物业共有部位、共有设施设备所得收入扣除管理服务费用后的收益，其管理主体一般为物业服务企业或业主委员会，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。随着公共收益来源的多元化及金额的与日俱增，加之广大居民群众法律意识的普遍提高，住宅小区的公共收益越来越受到关心关注，其所有权、管理权、知情权、监督权、分配处分权等方面的矛盾纠纷愈演愈烈，引发社会的普遍关注。

二、存在问题

（一）公共收益管理不规范。一是账务管理不规范。在公共收益账务管理上，受管理主体管理能力及主客观思想影响，存在问题繁多，比如一些小区未设立专户独立管理，收入账目混乱；一些小区选择性进专户，大项、固定收入进专户，小项、零散收入另行处理；一些小区未签订共有资产出租、经营协议或保管不当丢失，自行“建清单、列台账”，收入多少是笔糊涂账；二是使用程序不规范。管理主体以不懂政策、召开业主大会难、认为用于小区维修改造理由充分等诸多原因为由，擅自使用和处分公共收益，使用无约束范围、无决策程序、无部门监管，以协商、通知代替决策，以公告、公示代替监督。在清查公共收益时，甚至出现负数现象；三是信息公示不规范。管理主体在落实公共收益收支情况公示时“打折扣”、“躲猫猫”，要么公示不及时，公示科目复杂、不清晰；要么仅公示一张收、支、余汇总表，未公示相关的合同、协议或者明细清单，也未达到法定公示时间要求，以应付主管部门检查了事。

（二）各方主体监管不到位。一是职能部门监督力度不强。行业主管部门在贯彻执行公共收益监管政策上落实僵化、思路老化，以收支信息公示为执法底线，对公共收益管理的各个环节、主体责任等缺乏整体性顶层设计与可操作性指导措施，统筹牵头作用发挥不充分；二是属地街道监督广度不足。街道层面因物业管理机构的设立、管理人员编制及工作经费来源未根本解决，大多物业管理人员因身兼多职，工作上普遍以被动化解矛盾纠纷为主，主动提前介入监管少，遇到矛盾纠纷的处理，暂无矛盾纠纷的搁置；三是自治主体监督深度不够。一方面，社区作为协助属地政府开展物业管理工作的自治组织，受其日常事务繁杂、人员流动性大、政策把握不全面等各种因素影响，对小区公共收益的具体情况了解过问少、情况掌握不清楚。另一方面，业主作为小区公共收益的直接利益关系人，积极主动参与监督的意识不强，对小区公共收益收支情况持怀疑态度，面对争议保持观望或选择投诉，需要业主支持出面协商解决时，愿意站出来表态的较少。

（三）纠错问责机制不健全。当前，面对管理主体敷衍应对检查、业主委员会与物业服务企业连通一气等问题，行业主管部门、属地街道无强硬行政手段，纠错问责难。比如小区公共区域的临时停车收益，因无法获悉准确的收入情况，成为公共收益分配处置方案的难点及堵点，而司法途径和公安部门又不能以业主个人请求进行立案调查，往往不了了之，形成陋习乱象。

三、工作建议

（一）强化指导。根据现行法规，出台我市住宅小区公共收益管理指导意见，明确公共收益范围、收益归属、管理方式、使用范围、使用程序、公示要点及违规处置途径等具体要求，指导业主委员会、物业服务企业规范公共收益管理，鼓励通过有效探索，提高共有收益，增强小区“造血功能”，弥补物业专项维修资金不足。

（二）压实责任。公共收益关系群体利益，各方监管主体要高度重视，深刻认识强化公共收益监管的必要性和紧迫性，对照职能职责抓落实。面对难题与困境，应勇于创新思路想方法、求突破，变“被动处理”为“主动监管”。同时，将公共收益监督纳入小区自治范围，充分调动居民群众参与治理的积极性，发挥环境和物业管理委员会日常监督作用，由“单打独斗”到“协同作战”转变，构建部门、街道、社区、业主四级监管体系，不断增强住宅小区公共收益监管力度。

（三）健全制度。建立住宅小区公共收益财务审计制度，由易及难，分步推进。以新建小区为试点，在小区临时管理规约中明确其公共收益审计要求，结合在管小区实际情况逐步推行。进一步健全“街道吹哨、部门报道”制度，借助住建、市场监督、公安、法院、司法、社区、物业管理专家、人民调解委员会等力量，召开物业联席会议，协商处置。对特殊个案，物业联席会议决定移交公安（派出所）立案侦查或法院立案判决的，相关部门应予以支持，着力让“糊涂账”变成“明白钱”，达到“治理一个小区，整顿一个行业”的目的，切实维护群众切身利益，推动物业管理有效融入基层治理。