关于调整中心城区立体绿化住宅试点实施细则的建议

 

重庆市规划和自然资源局于2022年12月26日发布印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，明确立体绿化住宅户型套内面积在100平方米及以上的，每户可设置1处绿化平台用于打造开敞式户属立体绿化庭院，绿化平台符合要求的可不计算容积率。另外，鼓励每层（含首层）设置适当面积的多户共享开敞绿化平台，符合要求的也可不计算容积率。这对于提高居民居住质量和城市品质有重要促进作用。

但是，户属绿化平台在规划端口不计容，但却在房测端计算二分之一产权，国土合同与房测一致计容。如下表：

因为规划、房测、国土等三端口面积计算原则有差异，会导致以下问题：

一是额外增加开发企业土地成本。国土合同清算需按照《重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价》补缴土地出让费用；25㎡/户的绿化平台若在1级土地版块，需要补缴6.05万元/户。

二是增加开发企业税负。若户属绿化平台在房测口径计算产权，单户面积一般都增加至144平方米以上，开发企业将无法享受普通住宅增值率20%以下不缴纳增值税的税收优惠。经估算，毛利率20%的项目，税赋将增加3%左右，户均税负增加10万元。加上绿化平台本身的建造成本，50㎡的绿化平台增加总费用约为50万左右。这50万元成本不论由开发企业还是消费者承担，都将十分不利于立体绿化住宅试点推动，尤其是在重庆目前惨淡的市场行情下。

综上，建议房测、国土合同就绿化平台的面积计算原则统一口径，不计算容积率，不计算产权，使消费者、开发企业、政府三方收益，形成推动立体绿化住宅试点的合力，实现试点的初衷。