关于进一步完善物业管理领域

规范性文件的建议

 

一、现状及问题

小区物业管理关系到人民群众在人身财产安全、居住环境等各方面的切身利益，是创造高品质生活的基础性系统工作。自2019年《重庆市物业管理条例》修订以来，在推进落实相关法规，提升小区物业管理水平方面取得了一定成效，物业管理有了较大改观。但由于物业管理涉及面广，利益关系复杂，尤其是在业主大会及业主委员会的管理方面，实践中还存在很多规则不明、机制不畅、矛盾较大、利益难调的问题。主要表现在：

（一）操作层面制度规范缺失。作为原《重庆市物业管理条例》的补充，2012年由市国土房管局制定的配套规范性文件《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》，根据《重庆市行政立法基本规范》的规定，本市行政机关规范性文件有效期自施行之日起，最长不超过5年，该规范性文件的适用存在障碍，且该规范性文件也不适应新形势下物业管理的要求。街道办事处、乡镇人民政府、社区在指导业主大会及业主委员会活动上，缺乏具体的操作指导文件。

（二）现有规定还须进一步明晰。《重庆市物业管理条例》中，对于对业主大会召开程序，应当公示的环节、期限等尚未作细致规定，实践中对筹备组成员能否进入业主委员会也存在较大争议，实践中因为此类问题引发的纠纷较多。

（三）职能部门管理手段有限。《重庆市物业管理条例》对业主委员会成员侵占公共收益等行为的违法行为，仅作出了由街道办事处、乡镇人民政府责令暂停履行职责的规定，未明确可采取的处罚（补救）措施，导致在加强管理上方法不多、效果不佳。

（四）与新政策配套衔接不力。比如老旧小区加装电梯占有公共区域的决策问题。按照《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》应当由该单元业主共同决策，按照《重庆市物业管理条例》应当由全体业主决策，在具体操作上容易引发争议，且有损政府公信力。

二、建议

健康有序的物业管理秩序和物业服务关系，是人民创造与享受高品质生活的重要方面，为此，特建议：

（一）制定层级更高的规范性文件。针对规范业主大会和业主委员会活动方面，重新制定层级更高的规范性文件。进一步明确业主大会程序，公示环节、公示期限，明确街道办事处、乡镇人民政府、社区代行业委员会职责的相应程序。进一步增强物业管理的透明度和公信力。

（二）依法增加职能部门行政处罚方式种类。对于业主委员会成员侵占公共收益，不当履行职责的，应当进一步明确街道办事处、乡镇人民政府行使监督职责的流程、方式等，适当增加行政处罚种类，并对追回公共收益等作出明确规定。

（三）依托互联网技术完善基层协商评价机制。进一步加快智慧小区、智慧物业建设，全方位推行业主决策信息系统。建立健全物业联席会议对物业合同合法性合理性审查制度、对物业服务企业和项目负责人信用评级的定期评估咨询制度、物业服务评价机制，促使物业企业规范服务，业主依法维权。