关于支持渝中城市更新的建议

 

渝中是全市唯一100%城镇化的行政区，陆域面积20.08平方千米，建筑6301栋、4377万平方米，其中建成于2000年以前的就有2077万平方米、占比47.5%，套内面积小于50平方米的住宅约12万户、占比41.6%，房屋建筑已步入“老龄化”阶段，城市建设也迈入了“存量时代”。对渝中而言，探索城市更新路径、加快城市更新步伐，既是老城区房屋建筑“老龄化”阶段的民生之急，也是城市建设“存量时代”的时代之需，更是实现“两高”发展目标的战略要求。

但从目前的情况来看，还存在一些困难：一是资金筹集难。城市更新项目投资大、回收期长，在当前形势下社会主体参与积极性不高，区属国有企业融资难度大，尤其是房屋的征拆资金，区级财政无力负担，其他筹资渠道仍不畅通，还需进一步落实。二是资金平衡难。综合整治类项目，造血能力较弱，居民（物业）自主出资改造意愿较低，市场主体积极性不高，主要依赖政府保障；整体更新类项目，现状建筑密度较大、征拆成本较高，大量用地控规建筑量低于现状建筑量，项目“拆建比”较低，项目平衡缺口较大。三是用地布局难。现有技术审查标准和审批程序主要针对城市一般地区，不利于风貌街区的肌理格局保护；部分更新项目需利用现状建筑周边的国有空地，改善功能配套，目前在这些用地的确权、使用方面还有困难。

针对上述困难，我们希望尽快出台市级城市更新条例，加大各市级职能部门破解城市更新深层障碍的力度。规划政策方面。进一步完善城市更新适用标准，优化建筑间距、绿地指标、手续办理等管理规范，守住不恶化相邻关系的原则，最大限度保护好历史风貌；纳入城市更新项目库的项目，支持适度增加建设规模，通过居住户型“小改大”，控制人口总数、优化人口结构，且富余指标可在区域内平衡。土地政策方面。在传统风貌区外沿用房屋确权政策，同时支持通过划拨、协议出让等简易方式整合使用周边国有零星用地。建设模式方面。纳入城市更新项目库的项目可探索引入优质社会主体，通过土地一二级联动方式开展地块整体更新。财税政策方面。目前渝中住宅征收价格在2.5万元以上、招拍挂楼面价在1万元左右；临街商业价格在5万元以上、其他商业在3万元以上，招拍挂楼面价在0.6万元左右，倒挂非常严重。对此，建议一是细化城市更新管理办法中提出的配套政策，返还市级部分出让计提资金，减免城市基础设施配套费、人防异地建设费等相关规费、税费，用于项目内部闭环运行。二是允许区域内更新项目土地成本及收益拉通算账。三是探索使用专项债解决城市更新公益性项目前期征收难问题。